VTV.vn - Từ sở hữu chung - riêng, phí quản lý đến quỹ bảo trì, nhiều vấn đề tại chung cư đang được kiến nghị làm rõ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tranh chấp chung cư có thể bắt đầu từ những vấn đề rất cụ thể: một chiếc đồng hồ điện, nước đặt tại khu kỹ thuật là tài sản chung hay riêng? Khi Ban quản trị không đủ năng lực, có thể thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ đến đâu? Phí quản lý gồm những khoản nào, ai chịu trách nhiệm xuất hóa đơn? Hay quỹ bảo trì được quản lý, giám sát thế nào?

Đây là những vấn đề được nhiều đại biểu tập trung góp ý tại Toạ đàm góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP Hồ Chí Minh (HCMO) tổ chức ngày 22/8.

Toạ đàm có sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cùng chuyên gia.


Toàn cảnh tọa đàm góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Hùng Lĩnh

Sở hữu chung - riêng: Ai chịu trách nhiệm khi có tranh chấp chung cư?
Trong một chung cư, việc xác định đâu là phần sở hữu riêng, đâu là phần sở hữu chung có ý nghĩa trực tiếp với quyền sử dụng và trách nhiệm của các bên.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, cần làm rõ các hạng mục như đồng hồ điện, nước đặt tại khu kỹ thuật thuộc sở hữu chung hay riêng. Đồng thời, phương pháp tính diện tích căn hộ cần thống nhất và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán để bảo đảm minh bạch ngay từ đầu.

Vấn đề không chỉ nằm ở việc một thiết bị thuộc về ai. Khi thiết bị hoặc hệ thống kỹ thuật phát sinh hư hỏng, việc xác định rõ quyền sở hữu cũng liên quan đến trách nhiệm sửa chữa và chi phí của các bên.

Từ thực tế này, các ý kiến góp ý đề nghị dự thảo Luật Nhà ở tiếp tục làm rõ hơn ranh giới giữa sở hữu chung và sở hữu riêng, cũng như quyền và trách nhiệm của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.


Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, phát biểu tại toạ đàm góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Hùng Lĩnh

Một vấn đề khác là năng lực của Ban quản trị. Theo góp ý của ông Nguyễn Duy Thành, thực tế có tình trạng Ban quản trị thiếu năng lực chuyên môn, trong khi tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn phát sinh. Ông đề xuất bổ sung cơ chế cho phép Ban quản trị thuê đơn vị chuyên nghiệp hỗ trợ thực hiện nhiệm vụ.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho rằng nếu Ban quản trị thuê đơn vị chuyên nghiệp thì cũng cần làm rõ tiêu chuẩn năng lực, thẩm quyền ký hợp đồng trong trường hợp khuyết Trưởng ban, Phó ban và ranh giới trách nhiệm giữa Ban quản trị với đơn vị được thuê khi xảy ra sai sót.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, cho rằng việc góp ý dự thảo cần đi vào từng vấn đề cụ thể, xác định rõ nội dung nào cần quy định trong Luật và nội dung nào có thể giao Chính phủ quy định chi tiết.

Theo ông Khởi, việc góp ý cụ thể sẽ giúp cơ quan soạn thảo có cơ sở nghiên cứu, tiếp thu và hoàn thiện quy định phù hợp hơn với thực tiễn.

Quỹ bảo trì, phí quản lý: Cần minh bạch, rõ trách nhiệm
Nếu câu chuyện sở hữu chung - riêng liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng, thì tài chính lại là một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh luận trong quá trình vận hành chung cư.

Tại toạ đàm, cơ chế "Thu hộ - Chi hộ" được nhiều đại biểu đề cập.

Luật sư Trần Quang Vinh, đại diện Ban quản trị, kiến nghị bỏ phương thức này vì có thể gây nhầm lẫn về vai trò, trách nhiệm và liên quan đến các quy định về thuế. Ông đề xuất thống nhất mô hình "Tự thu - Tự chi" để bảo đảm rõ ràng và minh bạch.

HCMO cũng đề nghị dự thảo làm rõ đơn vị quản lý vận hành thu hộ cho Ban quản trị hay trực tiếp cung cấp dịch vụ; trường hợp nào Ban quản trị lập hóa đơn, trường hợp nào đơn vị quản lý vận hành lập hóa đơn, cùng cách hạch toán và nghĩa vụ thuế phát sinh.

Với phí quản lý vận hành, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn lưu ý dự thảo đã điều chỉnh một số nội dung so với Luật Nhà ở 2023. Theo bà, cần tiếp tục nghiên cứu để bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, giúp cư dân và Ban quản trị có cơ sở kiểm soát các khoản chi phí trong giá dịch vụ.

Quỹ bảo trì cũng được đề nghị tăng cường cơ chế giám sát. HCMO kiến nghị kiểm toán độc lập đối với quỹ bảo trì và quỹ quản lý vận hành, đồng thời làm rõ cơ chế thu phí, lập hóa đơn và nghĩa vụ thuế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đề xuất nghiên cứu thành lập Ban kiểm soát nhà chung cư để giám sát hoạt động của Ban quản trị, đặc biệt trong quản lý quỹ bảo trì và tài chính. Ông cũng cho rằng nội quy nhà chung cư cần được hướng dẫn chi tiết, có giá trị pháp lý và khả thi trong thực tế.

Ở góc độ Ban quản trị, ông Nguyễn Duy Thành đề xuất nâng cao năng lực thông qua đào tạo, tập huấn định kỳ; đồng thời bổ sung thành viên dự khuyết để thay thế khi thành viên chính thức rút lui, hạn chế phải tổ chức hội nghị bất thường.

Những góp ý trên cho thấy tranh chấp chung cư không chỉ nằm ở những vấn đề lớn, mà có thể bắt đầu từ những câu hỏi rất cụ thể: một thiết bị thuộc sở hữu của ai, khoản phí được thu với tư cách nào, quỹ bảo trì được sử dụng và giám sát ra sao, hay khi Ban quản trị không đủ năng lực thì ai có thể hỗ trợ.

Theo HCMO, các kiến nghị tại hội nghị tập trung vào minh bạch tài chính, trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ chế giám sát, giải quyết tranh chấp và nâng cao năng lực Ban quản trị, hướng tới hoàn thiện quy định theo hướng rõ ràng, minh bạch và khả thi hơn trong thực tế.

https://vtv.vn/muon-kieu-tranh-chap-chung-cu-tu-dong-ho-nuoc-den-quy-bao-tri-100260823115357916.htm
Hùng Lĩnh 23/08/2026 14:13 GMT+7