PNO - Sau 2 tháng thực hiện diễn đàn Văn hóa ứng xử ở chung cư, Báo Phụ Nữ đã nhận được hơn 50 bài viết chia sẻ, góp ý liên quan đến những mâu thuẫn, những cách làm hay trong việc giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân với nhau, giữa cư dân với Ban quản lý chung cư. Như vậy, làm gì để xây dựng 1 cộng đồng dân cư thấm đậm "tình làng nghĩa xóm" trong 1 khối nhà cao tầng với ngàn hàng hộ dân? Phóng viên Báo Phụ Nữ TPHCM đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Duy Thành - Phó Ban vận động Hiệp hội Quản lý vận hành chung cư TPHCM (HCMO) về những giải pháp hóa giải các nút thắt này.

* Phóng viên: Thưa ông, các diễn đàn cư dân hiện nay thường xoay quanh những vấn đề "nóng" như phí bảo trì hay quyền sở hữu. Theo ông, văn hóa chung cư đóng vai trò thế nào trong việc giải quyết các tranh chấp pháp lý này?

- Ông Nguyễn Duy Thành: Việc xây dựng một cộng đồng văn hóa chung cư là một nét mới rất quan trọng. Mỗi chung cư cần có một bản sắc văn hóa riêng. Trong bối cảnh xu hướng nhà cao tầng gia tăng, đặc biệt là kế hoạch phát triển 1 triệu căn hộ tại TPHCM đến năm 2030 đang được gấp rút triển khai, nhu cầu ở chung cư của người dân ngày càng cao.

Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc chuyển đổi từ văn hóa làng xóm, nhà liền thổ sang văn hóa chung cư. Cần có những bộ tiêu chuẩn văn hóa nhất định để tránh sự "lệch pha" trong sinh hoạt, từ việc tổ chức tiệc tùng, hát karaoke cho đến các vấn đề riêng tư cá nhân.

Mỗi chung cư cần có một bản sắc văn hóa riêng - Ảnh: Thanh Hoa

Nhìn ở góc độ bảo vệ quyền lợi, văn hóa chung cư gắn liền với các vấn đề nóng như quỹ bảo trì hay sở hữu chung riêng. Đây là những câu chuyện đã kéo dài nhiều năm. Dù luật pháp đã có những quy định quản lý chặt chẽ, nhưng thực tế vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, không bàn giao cho cư dân, hoặc ban quản trị sau khi tiếp nhận lại quản lý không đúng quy định, sử dụng dòng tiền chung một cách tùy tiện. Vô tình hay cố ý, những hành vi này đã dẫn đến vi phạm pháp luật.

Về vấn đề sở hữu chung riêng, nó thường xảy ra ở các chung cư chưa được cấp sổ hồng. Một khi đã có sổ, ranh giới nào chung, nào riêng đã được công khai minh bạch. Việc cấp sổ cho cư dân đang là một chương trình cấp thiết, nhưng nhiều chung cư vẫn vướng sai phạm từ giai đoạn đầu tư xây dựng, khiến cư dân sống nhiều năm vẫn chưa có giấy tờ pháp lý. TPHCM và cả nước đang nỗ lực phân nhóm các sai phạm để tháo gỡ và ưu tiên cấp sổ cho dân.

Một nguyên nhân sâu xa khác là khi bàn giao, chủ đầu tư thường không chuyển giao đầy đủ cơ sở pháp lý, thiết kế chi tiết phần sở hữu chung riêng cho ban quản trị, dẫn đến mâu thuẫn kéo dài.

Vai trò của các diễn đàn, hiệp hội ngành nghề hay chuyên gia lúc này rất quan trọng. Họ sẽ tư vấn để cư dân nhìn nhận đúng trọng tâm vấn đề, tránh để xảy ra những hình ảnh xấu như biểu tình, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự, mà không giải quyết được gốc rễ. Văn hóa chung cư chính là tuyên truyền phương pháp giải quyết tranh chấp một cách văn minh và phù hợp.

* Tôi thấy nhiều cư dân vẫn than phiền rằng họ đóng phí quản lý đầy đủ nhưng lại nhận được sự phục vụ thiếu chuyên nghiệp, thậm chí là thái độ không tốt. Theo ông, đâu là "vùng xám" trong mối quan hệ giữa ban quản trị, ban quản lý và cư dân mà chúng ta cần làm rõ để tránh xung đột?

- Trường hợp này đã xảy ra ở nhiều chung cư. Vấn đề cốt lõi ở đây chính là sự minh bạch trong báo cáo. Ví dụ như tại đơn vị quản lý mà tôi công tác, mỗi tháng chúng tôi phải có báo cáo chi tiết cho ban quản trị và cư dân về công việc đã làm, đặc biệt là báo cáo tài chính.

Cần xác định rõ nguyên nhân vì sao đóng phí đủ mà dịch vụ không tốt. Thứ nhất, có thể mức phí đang quá thấp. Hiện nay ở TPHCM vẫn còn những chung cư thu phí chỉ 3.000 - 5.000 đồng/m². Với mức phí này, rất khó để đáp ứng dịch vụ chất lượng cao, bởi nó không đủ bù đắp chi phí vận hành. Tuy nhiên, khi đề xuất tăng phí để nâng cao chất lượng, cư dân lại không đồng ý.

Thứ hai, vấn đề thiếu minh bạch tài chính. Khi cư dân không biết số tiền mình đóng được sử dụng vào việc gì, họ có xu hướng so sánh với các chung cư khác và đưa ra kết luận chủ quan rằng ban quản trị có lợi ích nhóm hoặc ban quản lý có lợi nhuận quá cao. Vì vậy, làm rõ vấn đề minh bạch sẽ giải quyết được gốc rễ câu chuyện. Không phải cứ đóng phí đủ là đương nhiên có dịch vụ tốt, mà cần minh bạch dòng tiền để cư dân thấy được khoản phí đó có xứng đáng với nhu cầu thực tế hay không.

* Chung cư thường được ví như một "xã hội thu nhỏ". Để quản lý xã hội thu nhỏ đó một cách bền vững, theo ông, chúng ta cần cơ chế giám sát như thế nào đối với các đơn vị vận hành?

- Đó chính là sự cần thiết dẫn đến sự ra đời của Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO). TPHCM là địa phương đầu tiên trên cả nước chính thức công nhận hiệp hội này. Đại hội lần thứ nhất sẽ diễn ra vào ngày 19/3/2026.

Ông Nguyễn Duy Thành - Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Nhà Toàn Cầu Global Home, Phó Ban vận động thành lập Hiệp hội Quản lý vận hành chung cư TPHCM (HCMO)

Hiệp hội sẽ là một diễn đàn chính thống, quy tụ các doanh nghiệp quản lý vận hành và các doanh nghiệp trong hệ sinh thái liên quan như an ninh, vệ sinh, xử lý môi trường, bảo trì hệ thống kỹ thuật (thang máy, phòng cháy chữa cháy...).

Khi có sự ràng buộc trong một tổ chức nghề nghiệp, tính trách nhiệm xã hội của mỗi doanh nghiệp thành viên sẽ được nâng cao hơn. Nhờ đó, người dân sẽ được phục vụ tốt hơn. Trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn hay thiếu minh bạch, Hiệp hội sẽ là nơi giải quyết các vấn đề liên quan đến môi trường chung cư một cách hiệu quả.

* Dưới góc nhìn của một đơn vị quản lý, ông định nghĩa thế nào về một "chung cư đáng sống" trong kỷ nguyên số hiện nay?

- Nếu phải định danh một chung cư đáng sống, yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất chính là văn hóa cư dân tại khu chung cư đó. Nó có thể hơi mơ hồ, nhưng tôi có cơ hội tham gia nhiều cộng đồng chung cư và thấy rõ sự khác biệt.

Có những nơi, mọi chuyện vặt vãnh đời thường, những bức xúc cá nhân hay một lỗi nhỏ của bảo vệ đều bị quay phim, chụp ảnh và đưa lên group để "ném đá" một cách công khai, thậm chí mang tính hạ nhục. Điều này tạo nên một môi trường nhiều căng thẳng. Tôi gọi đó là yếu tố "bình dân" khi mọi chuyện đều được đưa lên bàn luận một cách thiếu kiểm soát.

Ngược lại, ở những chung cư có dân trí cao, cư dân rất cân nhắc trước khi phát ngôn trên diễn đàn. Họ ý thức rằng lời nói của mình phản ánh tri thức và văn hóa cá nhân. Họ sẽ trao đổi riêng với ban quản lý; nếu ban quản lý không thiện chí khắc phục, họ mới đưa ra cộng đồng để tìm kiếm sự đồng thuận và giải pháp. Thậm chí, có những buổi tối, khi đã uống rượu bia, khả năng kiểm soát kém, một số người đưa ra những lời lẽ quá khích trên group dẫn đến xô xát. Một chung cư đáng sống là nơi có cộng đồng văn minh trong giao tiếp và ứng xử.

Thứ hai là sự đồng hành của ban quản trị và đơn vị vận hành trong việc tạo ra các giá trị cộng đồng. Ví dụ, nhiều chung cư tôi biết đã phối hợp tổ chức thư viện miễn phí cho trẻ em, hoặc các lớp học tình thương vào buổi tối. Những sáng tạo và tâm huyết đó tạo nên một môi trường thực sự đáng sống.

Yếu tố thứ ba không thể thiếu là sự công khai, minh bạch thông tin để "dân biết, dân bàn, dân kiểm tra, dân giám sát". Khi ba yếu tố này hội tụ, chung cư đó sẽ là một nơi đáng sống, nơi mọi người đều cảm thấy hạnh phúc.

Nhân đây cũng nói thêm, các khu chung cư lớn (nhiều căn hộ) thường có lợi thế hơn. Phí quản lý tính trên đầu căn hộ có thể thấp hơn nhưng nguồn lực tập trung lại lớn hơn, tạo ra nhiều tiện ích và giá trị hơn cho cư dân so với một chung cư nhỏ chỉ vài trăm căn.

* Xin cảm ơn những chia sẻ rất sâu sắc của ông!

Thanh Hoa (thực hiện).

https://www.phunuonline.com.vn/can-bo-tieu-chuan-van-hoa-de-xay-dung-nen-1-chung-cu-dang-song-a1577089.html